LPR下调、34万亿新基建固投、首付两成重现楼市、狂风骤雨般的花式促销……种种现象组合成一句话:现在,是买房的好时机!

然而,当我们在谈论“买房好时机”时到底在谈论什么――在很多买房人的认知里,对“好时机”的理解其实只停留在“该买房子了”这一“表皮”上。

如果你把买房好时机简单地等同于该买房子了,那么很遗憾,你很可能会迷失在所谓的好时机里,反而无法顺利实施自己的买房计划。

换句话说,买房好时机背后的真相,不是该买房子了,而是如何把握时机、怎么正确置业、该注意些什么。

上周六,买房知识局邀请行业大V严云波,做了一场以“2020年如何正确买房”为主题的直播,为所有计划在今年买房的人踢开好时机里的绊脚石。

毫不夸张地说,如果你正在看房或者准备看房,一定要一字不落的看完我们为你整理的干货和观点。

严云波,曾任职于协信集团,历任协信集团市场中心总监、产品中心总监等要职,素有“协信集团大法师”之美称。现为重庆九耀新程房地产营销顾问有限公司总经理,不仅非常熟悉重庆乃至全国的房地产行业,更对整个市场有着清晰且独到的见解。

01

“救”开发商不等于“救”市

关于LPR下调,是当前整体经济形势所致,而非专门为了房地产行业。而今年降息会是一个大趋势,建议选择“LPR+基点”的浮动利率。

关于34万亿固投,实际上这34万亿在2019年年底就已经定调。更重要的是,34万亿并非2020年一年的投资,而是会放在接下来几年陆续投入。

关于利好政策,比如缓交土地出让金、税费缓缴或部分免缴、适当放松预售条件、交房时间延缓等,是在“救”开发商,而非“救”楼市,对购房者的意义不大。

02

有折扣也是有限的折扣

关于“恒大75折”,据了解恒大在重庆主城区的楼盘大多没有这个折扣,即便有,也是少数房源。而金科做的促销,在重庆主城区有优惠活动的楼盘也就降低了2-5个点。

再来谈其它开发商,陆续开放售房部后,就算会释放一定的折扣,也只是有限的折扣。

所以,靠大幅降价来刺激市场的可能比较小,一方面开发商没有那么多空间让利,另一方面在“房住不炒”的基调下,稳价才是目的。

退一万步讲,真正打7、8折的楼盘,你能很放心的购买吗?不怕接房时质量出问题吗?

恒大铺天盖地的促销广告

03

3-4月是比较好的购房节点

开发商的优惠力度和维持时间,取决于市场恢复周期。市场恢复得越快,优惠力度越小,维持时间越短。3月和4月正是重庆楼市的恢复周期,也是开发商最需要钱的时候。

越困难的时候,往往就是亮底牌的时候。开发商最缺钱的这两个月就是今年比较好的买房窗口期,而下半年的市场不会比上半年差。也就是说,越往后,开发商慢慢缓过来,窗口期也会随之收窄。

以及,要放正购房心态:选到自己适合的房子才是最重要的,没有谁能保证买到最低点。

今年2月主城区商品房仅成交4万方

04

尽量买现在,不要买未来

当你要在新区买房时,有几条很重要的建议:

1,如果你把房子当成重要资产,地段和配套就要摆在第一位。

2,不要对新区的发展速度抱有太高的预期,对新区的发展故事也不能全信。故而,同样的价格,选择距离重庆五大商圈最近的项目(自己开车或坐车去对比),尽量买现在,不要买未来。

3,重庆山多、桥多、隧道多,买房尽量不过桥过隧道。现在也许不堵车,未来可能会花更多的时间在路上。

4,刚需尽量买改善集中的板块,改需尽量买改善集中的板块。

5,买轨道线路多、辐射范围广的区域。

6,买房时看看这个板块里开发商的商业配套指标。如果开发商手里握着的都是住宅用地或者只有少量的社区商业,那么这个板块的配套可能5年内都很难实现。没有配套入住率就会低,入住率低商家就不会去,这是个恶性循环。

重庆主城区板块分布图

05热门板块的选择之道

北区――

蔡家,虽然成交率高,但是区位还是比较偏远,未来的发展周期可能会比较长。如果是工作和生活半径在蔡家或者蔡家附近,看在价格的优势上可以买。

龙兴,虽然价格比较低,但人口吸附能力还是偏弱,未来发展周期会比较长。如果是投资,不建议去买。如果是看中它的教育资源,另当别论。毕竟,你买的不是房子是孩子的未来。

中央公园,价格较高,无论是投资还是自住,不要把周期拉得太长。反而,可以考虑冉家坝、九曲河、礼嘉、悦来等离观音桥更近的板块,风险更小。

南区――

巴南,它的交通和规划这些年都没有太大的升级,改善速度比较慢、弹性空间比较小。但是,胜在土地供应量大和人口基数大,到九龙坡和大渡口的距离比较近。如果从辐射力和性价比来看,可以买。

巴滨路是巴南区比较优质的板块,买巴滨路就是买到了巴南区比较优质的资源。

西区――

从重庆科学城、重庆西站、未来第二机场的建设,西永的产业规划和交通路网规划来看,以后很可能会成为重庆区域发展的第二大主力方向。

重庆主城区热力图

06不要太迷信品牌

开发商的规模越大,不代表品牌越好,应该重点看项目本身的定位、规划和打造。不能用“品牌论”进行一刀切。

而在具体项目的观察,首先注意,不要被示范区迷惑,应该花更多的时间去实地考察。

其次,实地考察时,重点观察项目周边呈现或即将呈现的配套,如轨道、公交、商业、公园、学校、医院等。

再者,留意项目从大到小的各项指标,比如,小区公共配套如何设计的、开放式小区还是封闭式小区、多业态还是单业态、总户数是多少、人车是否分流、容积率楼间距建筑密度梯户比是多少、中庭面积、楼栋朝向……

最后,多向置业顾问了解车库、入户大堂、外立面、门窗、电梯品牌及容量、室内层高、入户门材质品牌等交付标准。

07不要被样板间迷惑

楼盘的样板间不能全信,信的前提,是对主要家具的常规尺寸有基本了解,以此去判断样板间展示的户型,到底好不好用。

另外,选择户型时,小户型不建议选跃层、创新户型大多好看不好用,最好首选成熟户型。

08

买房要做减法

买房子最容易出现纠结的地方,无非是预算、配套、品质、环境和未来潜力。纠结产生的根本原因在于,诉求太多――要各方面都满意,价格肯定不会满意――所以,买房要做减法。

在预算有限的情况下,如果要排序,选对区域>选对开发商>考察小区规划>交房标准。

而“区域”一项里,地段价值在第一位,因为土地价值才能产生房屋价值,如果没有好的地段想实现好的资产价值,会有一定的难度。